Sanierung als Daueraufgabe 

Dr. Martin Geiger: Stadtsanierung als Daueraufgabe

Altstadt Wasserburg am Inn, Luftbild vor 1905 

Vor nunmehr 20 Jahren, also drei Jahre nach Inkrafttreten des Städtebauförderungsgesetzes und ein Jahr nach Inkrafttreten des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes hat die Stadt Wasserburg am Inn damit begonnen, die sogenannte „Altstadtsanierung" systematisch vorzubereiten und durchzuführen. Den Begriff "Altstadtsanierung« mit Inhalten zu füllen und die erforderlichen Maßnahmen des Umbauens und Ergänzens, der Modernisierung und der Renovierung, des Konservierens und des Neubaues, der Nutzungsänderungen und der Verkehrslenkung, der Stadtbildgestaltung und Nutzungssteuerung planerisch zu erfassen und sinnvoll zu koordinieren, ist seit 20 Jahren Aufgabe und Ziel dieser Tätigkeit. Es ist angebracht, nach zwei Jahrzehnten zu überprüfen, ob der eingeschlagene Weg die vorgegebenen und in Aussicht genommenen Ziele erreichte und ob für die Zukunft Kurskorrekturen angebracht sind.

Diese Broschüre (Der Text wirde im Zusammenhang mit einer Broschüre erstmals veröffentlicht) soll dem Leser die Möglichkeit geben, sich kritisch abwägend ein eigenes Urteil über Sanierungsmaßnahmen zu bilden, sich aber auch bewusst zu machen, wie grundlegend sich die Basis des kommunalen und privaten Handelns im Altstadtbereich Wasserburgs durch die ausgeführten Strukturmaßnahmen seit 1974 verändert hat.

Es zeigte sich schon im Laufe der vorbereitenden Untersuchungen, dass eine Altstadtsanierung in Wasserburg am Inn weit mehr bedeutet, als Fassadengestaltung und Entkernung, Das Städtebauförderungsgesetz konnte zunächst nur einen formalen Rahmen bieten, in den vor allem die funktionalen Mängel der Stadtstruktur unter dem vorrangigen Gesichtspunkt des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu stellen waren. Dabei zeigte sich einmal mehr, dass das äußere Erscheinungsbild einer Stadt auch Ausdruck ihrer inneren Verfassung ist. In Zeiten wirtschaftlichen Niedergangs oder politischer Indoktrination verkamen und verkommen historisch gewachsene Strukturen; Zeiten des Überflusses und der Intoleranz äußern sich nicht zuletzt in der Maßlosigkeit ihrer Architektur. So verdankt auch die Altstadt von Wasserburg am Inn ihren überdurchschnittlichen Erhaltungszustand vor allem ihrer Strukturschwäche im 19. und in der ersten Hälfte dieses Jahrhunderts. Die Tatsache, dass die weit überwiegende Zahl innerstädtischer Gebäude durch die Eigentümer bewohnt werden, begrenzte den bautechnischen Sanierungsbedarf. Andererseits befanden sich ehemals bedeutende städtische Liegenschaften (Altes Krankenhaus, ehemaliges Spitalgebäude, Danninger-Anwesen, ehemalige Kaserne, Alte Realschule) durch die eingetretenen Funktionsverluste in einem teilweise desolaten Zustand.

Nach dem Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen wurden daher zwei Maßnahmenkomplexe für vordringlich gehalten:

1. Die offenkundigen und erkannten Mängel der Infrastruktur sollten unter Einsatz öffentlicher Fördermittel vorrangig beseitigt und damit den Grundstückseigentümern die Möglichkeit eröffnet werden, durch private Investitionen die vorhandene Substanz dem Funktions- und Bedeutungswandel anzupassen.
2. Als erste bauliche Erneuerungsmaßnahmen waren innerhalb festgelegter Sanierungsgebiete überschaubare Maßnahmen am Beispiel öffentlicher und privater Gebäude durchzuführen, um auch die wirtschaftliche Dimension der Finanzierungsanreize in der Praxis vorführen zu können.

Die Maßnahmen zur Verbesserung der Infrastruktur konzentrierten sich im einzelnen auf die Schwerpunkte

• Hochwasserschutz
• Lenkung des fließenden Verkehrs mit dem Ziel der Verkehrsverringerung und -entflechtung
• Organisation des ruhenden Verkehrs
• Verkehrsberuhigung durch Umbau des Straßenraumes
• Vervollständigung der Stadtentwässerung.

Gerade bei diesen Maßnahmen zeigte sich der ungewöhnliche Koordinationsbedarf und die Komplexität des Vorhabens "Altstadtsanierung". Die Hochwasserfreilegung war beispielsweise Voraussetzung für eine sinnvolle Nutzung und Gestaltung weiterer Bereiche des Altstadtgebiets nicht nur im Erdgeschoss und Kellerbereich der Gebäude, sondern auch in der Funktionszuweisung dieser Gebiete. Sie war umgekehrt nur durchführbar unter Berücksichtigung denkmal- und landschaftspflegerischer Maßnahmen einerseits, der technischen Durchführung umfangreicher Stadt-Entwässerungsmaßnahmen (Inndüker, Altstadtringsammler, Überhebepumpwerke, hochwassersicheres Regenrückhaltebecken) andererseits. Vergleichbares galt erst recht im Bereich des Straßenverkehrs. Mit den ergriffenen Maßnahmen wurden Voraussetzungen dafür geschaffen, daß der gesamte Durchgangsverkehr - auch soweit er nach dem Bau der Umgehungsstraße im Zuge der B 304 noch die Altstadt belastet - in Zukunft abgehalten werden kann. Ergänzend dazu wurden in der Salzsenderzeile - als erste Verkehrsberuhigungsmaßnahme waren seinerzeit der Kirchhofplatz und die untere Schustergasse neu gestaltet und verkehrsfrei gemacht worden - Verkehrsberuhigungsmaßnahmen durchgeführt.


Spital, Brucktor und "Pensionat II" vor 1929


Hochwasser 1940 in der Bahnhofstraße 

Die Zahl der Gebäudesanierungen und -modernisierungen nahmen parallel zum Ausbau der Infrastruktur kontinuierlich zu. Allerdings verliefen diese Entwicklungen nicht alle problemlos. Vor allem musste festgestellt werden, dass sich Sanierung und Modernisierung oftmals den Vorstellungen und Gesetzen herkömmlicher Planung entziehen. Die Unwägbarkeiten, die sich in der alten Bausubstanz verbergen, lassen sich oftmals nicht von Planungsfehlern, unzureichenden Bestandsermittlungen, Nachlässigkeiten und bewusst ungenauen Darstellungen unterscheiden. Jedenfalls erfordert die tatsächliche Abwicklung der Einzelvorhaben von den beteiligten Fach- und Genehmigungsbehörden ein ungewöhnliches Maß an Flexibilität und Toleranz, aber auch an Fachkenntnis und Sachverstand. Die Reibungsflächen sind vorprogrammiert, Konflikte unausweichlich.


"Ferstlhaus" Brucktor vor (1981 und nach der Außenrenovierung (1983)

Der alte Zielkonflikt bei der Revitalisierung alter Bausubstanz, nämlich zeitgemäßen Funktionen in alten Raumstrukturen eine wirtschaftliche Entwicklungsmöglichkeit zu bieten, ist aber weitgehend ausgestanden. Unüberbrückbare Gegensätze und unlösbare Konflikte sind die Ausnahme, die bewusste Zerstörung von Bestandteilen einzelner Denkmäler sind Einzelfälle. Die Entwicklung der Altstadtsanierung in Wasserburg am Inn zeigt ein Mehrfaches:

1. Die Durchführung sorgfältiger interdisziplinärer  Planungen ist unabdingbare Voraussetzung für eine koordinierbare Umsetzung notwendiger Maßnahmen.
2. Eine Stadtsanierung kann nur zum "Selbstläufer"  werden, wenn die durchgeführten öffentlichen Maßnahmen eine entscheidende Strukturverbesserung bewirken.
3. Das Bewusstsein von Wert und Erhalt denkmalgeschützter Substanz ist Voraussetzung für die Erhaltung und Verbesserung eines schützenswerten Stadtensembles, weil nur dadurch die Individualität einer Stadt erhalten und gleichzeitig der differenzierte städtische Organismus zeitgemäß, lebens- und funktionsfähig erhalten werden kann.

Das bedeutet, dass die Erhaltung einer mit Leben erfüllten Stadtstruktur eine Daueraufgabe ist und sich jeweils den Anforderungen der Zeit anzupassen hat. So ist auch in Wasserburg am Inn nach 20 Jahren kein Endziel erreicht und sowohl im Bereich der öffentlichen Struktureinrichtungen, als auch im Bereich der Modernisierung und Sanierung von Einzelobjekten stehen weiterhin wichtige Maßnahmen an. Der Bau des Parkhauses an der Kellerstraße ist bereits im Gange. Nach seiner Fertigstellung kann künftig auch der von Süden zufließende Zielverkehr am Altstadtrand abgefangen werden. Daraus werden sich zwingend weitere verkehrsberuhigende Maßnahmen im Kernbereich (beispielsweise Umbau vom Marienplatz, Herrengasse, Färbergasse und Schustergasse sowie weitere Erschwerung des Durchgangsverkehrs über Kaspar-Aiblinger-/Heisererplatz) ergeben.


Anwesen Schustergasse 2 vor und nach der Modernisierung (1975)

Die denkmalgerechte Sanierung des ehemaligen „Ferstlhauses“ und des ehemaligen städtischen »Pensionats II« an der Bruckgasse ist in die Wege geleitet. Für das große, zentrumsnahe und geschichtsträchtige Areal des ehemaligen „Grein-Bräus" wird noch in diesem Jahr ein städtebaulicher Wettbewerb zur Vorbereitung seiner Sanierung durchgeführt. In dem sanierungsbedürftigen Quartier zwischen Neustraße und Münchner Straße kann demnächst mit ersten Baumaßnahmen begonnen werden.

Es bleibt nur zu hoffen, dass auch in Zukunft ausreichend öffentliche Mittel bereitstehen werden, um geeignete Anreize für Privatsanierungen zu bieten und wir können nur hoffen, dass die Bereitschaft zur Zusammenarbeit unter den beteiligten Fach- und Genehmigungsbehörden erhalten bleibt, deren Kompetenzen durch moderne Gesetzgebungsvorhaben nicht weiter beschränkt werden und die Bereitschaft der Hauseigentümer zur Sanierung und Modernisierung ihrer Anwesen erhalten bleibt.


Anwesen Marienplatz 17 (Markthallen); Beispiel für eine Nutzungsfindung ohne Substanzeingriffe bei der Beschränkung auf die Mittel der Raumgestaltung